Décence énergétique : malgré un bail ancien, un bailleur condamné à réaliser des travaux

Une affaire récente qui s’est tenue le 4 juillet 2024 devant la cour d’appel de Bourges a souligné une particularité importante concernant l’obligation de décence énergétique. En effet, un bailleur peut être obligé de procéder à la rénovation énergétique d’un logement loué, même si le contrat de location date d’avant l’obligation de louer un logement énergétiquement décent. En effet, la Cour d’appel de Bourges a condamné le bailleur social d’un logement loué depuis 2005, non considéré comme indécent en raison de sa date de mise en location, à entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Bail de location ancien : le logement dans une situation énergétique alarmante selon l’expert

Le logement loué depuis 2005, non concerné par l’obligation de décence énergétique, était malgré tout mal isolé et doté d’un système de chauffage inadapté. Classé en G par un DPE réalisé à la suite d’une demande des locataires, il n’aurait de toute évidence pas pu être loué selon les normes actuelles. Pourtant, signé en 2005, le bail échappait à ces contraintes. Qui plus est, à la date de signature du bail, l’obligation de faire réaliser un DPE n’était pas encore entrée en vigueur puisque le diagnostic énergie n’est apparu qu’en 2006. Le couple de locataires a tout de même saisi la justice en 2020 afin de dénoncer le caractère énergivore du logement et qui plus est, la présence de traces de moisissures sur les murs, et ce, après avoir réclamé en vain auprès du bailleur une régularisation de la situation. Une expertise judiciaire a d’ailleurs confirmé cette situation alarmante.

Un logement légalement décent, mais devant faire l’objet de travaux selon la cour d’appel

Malgré le refus de déclarer le logement énergétiquement indécent et d’accorder aux locataires une réduction du montant du loyer, la cour d’appel a tout de même statué en faveur des locataires concernant l’obligation pour le bailleur de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans la location pour faire disparaître les désordres. Le bailleur doit donc isoler les combles, le plancher bas de l’étage et installer une pompe à chaleur (PAC), ce qui permettra au logement de gagner trois classes sur l’étiquette DPE. La PAC réclamée par les locataires, bien que coûteuse à l’achat, permettra de réduire de manière significative le montant des factures d’énergie. De plus, le bailleur a été condamné à indemniser les locataires pour leur surconsommation d’électricité depuis 2015, soit l’année de remplacement d’une chaudière bois par une chaudière électrique, ainsi que pour le préjudice de jouissance lié à la présence de moisissures apparues en raison de l’absence d’un chauffage adéquat. Il devra aussi s’acquitter d’une somme au titre des dommages-intérêts consécutifs à son manque de réactivité. La cour a toutefois accordé au bailleur un délai de six mois pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique.