Diagnostic termites : quand il n’est pas imposé et que d’autres xylophages sont présents

En matière de diagnostic termites, les professionnels de l’immobilier et les experts de la filière peuvent se retrouver confrontés à un vide réglementaire. En effet, lorsque la situation géographique d’un bien destiné à la vente n’impose pas la production d’un diagnostic termites, que se passe-t-il si le bien abrite malgré tout d’autres insectes xylophages, tels que les capricornes. Ces derniers peuvent aussi causer des dégâts considérables dans les charpentes. Que nous apprend la jurisprudence dans un tel cas ? Un arrêt de la cour d’appel rendu en juin 2024 rappelle que l’absence de diagnostic termites lors d’une vente, en raison de l’absence d’obligation, n’exonère pas les professionnels de leur devoir d’alerte face à des signes manifestes d’une infestation.

Diagnostic termites non exigé : diagnostiqueurs et agents immobiliers doivent être vigilants

L’arrêt rendu par Cour d’appel de Riom en juin 2024 illustre parfaitement la problématique liée à la présence de capricornes lors d’une vente hors d’une zone géographique concernée par l’obligation de diagnostic termites. Dans cette affaire, l’acquéreur d’une ancienne ferme rénovée entend, après son emménagement, des bruits suspects provenant de la charpente, révélateurs d’une infestation par des capricornes, insectes à larves xylophages comme les termites. Une expertise relève alors un risque d’effondrement imminent de la structure de la maison.

Selon la cour d’appel, l’agent immobilier et le diagnostiqueur sont conjointement responsables au titre du devoir d’information et de conseil obligatoire. Ils ont donc été condamnés à verser chacun 15 000 euros d’indemnisation, soit 70 % du montant des travaux de réparation. En effet, la maison présentait des signes apparents de détérioration, au travers d’un affaissement notable de la charpente et des traces caractéristiques visibles sur le bois. Par conséquent, les professionnels ne peuvent invoquer l’absence d’obligation d’une mission spécifique dédiée à la détection d’insectes xylophages pour justifier leur silence.

Vente immobilière : l’obligation d’information et de conseil, un impératif professionnel étendu

La particularité de cette affaire réside dans le fait que la transaction s’est déroulée hors zone d’infestation par les termites, soit au sein d’un territoire où aucun diagnostic termites ou état parasitaire n’était exigé. Malgré tout, les magistrats ont considéré que le devoir d’information et de conseil, ainsi que la formation et l’expertise du diagnostiqueur, devaient donner lieu à un signalement de toute anomalie évidente au sein du bien mis en vente.

En ce qui concerne les diagnostics immobiliers, cette jurisprudence établit clairement que la responsabilité d’un diagnostiqueur est engagée même sans mission contractuelle spécifique, dès lors qu’il dispose des compétences techniques nécessaires pour identifier un danger. L’information peut alors être transmise via la page de synthèse du dossier de diagnostic technique (DDT) ou par un message d’alerte dans les échanges avec le client. Le diagnostiqueur peut recommander à celui-ci la consultation rapide d’un homme de l’art, en l’occurrence d’un spécialiste des structures en bois, pour une analyse experte de la situation.