Passoires thermiques et location : vers une atténuation des règles imposées aux bailleurs ?

Depuis le début de l’année 2025, les propriétaires de logements classés G au DPE sont confrontés à l’interdiction de louer. Toutefois, une proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique et à sécuriser leur application en copropriété, en cours d’examen à l’Assemblée nationale depuis le 1er avril 2025, pourrait apporter un assouplissement de cette sanction. En effet, cette PPL introduit des contextes qui permettraient d’être dispensé de l’obligation de respecter le critère de décence énergétique minimal pour louer.

Louer un logement G : une série d’exceptions pour une transition énergétique en douceur

L’interdiction de louer un logement très peu performant en termes de consommations énergétiques et d’émissions de gaz à effet de serre constitue l’une des mesures les plus contraignantes de la loi Climat et résilience. Elle s’applique aux logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025 et s’appliquera aux logements F en 2028 et E en 2034. Conscients des difficultés que cette règle crée auprès des propriétaires, les législateurs envisagent désormais d’y apporter des ajustements. En effet, la proposition de loi citée plus haut, qui fait l’objet d’une procédure accélérée, prévoit plusieurs cas dans lesquels il serait possible de déroger à cette interdiction.

Parmi les situations envisagées, on trouve notamment le cas des contrats de location en cours, qui ne seraient pas concernés par l’interdiction. Ainsi, l’interdiction de louer ne s’appliquerait qu’aux nouveaux baux ou au renouvellement ou à la tacite reconduction des baux déjà signés. L’existence d’un contrat de travaux de rénovation énergétique, basé sur un DPE, un audit énergétique, un DTG (diagnostic technique global) ou un PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux), permettrait aussi de bénéficier d’un délai supplémentaire pour la mise en conformité du logement. Celui-ci pourrait atteindre cinq ans pour un bien en copropriété et trois ans pour une maison individuelle ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire. Autre possibilité, un propriétaire de passoire thermique serait autorisé à louer si le DPE de l’immeuble dans lequel se situe son logement (DPE collectif) affiche une classe énergétique décente.

Par ailleurs, certaines dispenses sont également liées à des problématiques indépendantes de la volonté du propriétaire, comme la présence d’obstacles techniques, administratifs, juridiques et financiers ou le fait que le propriétaire ait tout entrepris pour améliorer la performance énergétique de son logement sans pouvoir atteindre le critère de décence énergétique requis.

Assouplissement de l’interdiction de louer : impact sur le marché locatif et rôle des opérateurs

Cet adoucissement de l’interdiction de location, s’il est effectivement adopté, pourrait avoir des répercussions importantes sur le marché locatif, dans les zones tendues et aussi pour les biens anciens, la proposition de loi intégrant aussi certaines mesures d’une autre PPL, adoptée le 20 mars 2025 par le Sénat, qui vise une évaluation plus juste et plus favorable des bâtiments anciens par le DPE. En effet, la possibilité de déroger, même temporairement, à l’interdiction de louer permettrait d’éviter le retrait brutal d’un nombre trop élevé de logements de l’offre locative. Pour les propriétaires concernés, les exceptions proposées leur permettraient de continuer à louer leur bien, sous réserve de remplir l’une des conditions prévues par la loi.

Les professionnels du DPE et de l’audit énergétique seraient donc appelés à jouer un rôle de conseil renforcé auprès des propriétaires, en les aidant à naviguer dans ce nouveau cadre réglementaire et à identifier les solutions les plus appropriées.