Le rapport « RGA, n’attendons pas que ce soit la cata ! » remis à la Première ministre Elisabeth Borne le 9 octobre 2023 par le député Vincent Ledoux est un véritable cri d’alerte concernant le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) présent dans plus de la moitié du territoire de France métropolitaine. Ce rapport conséquent dévoile un « plan massif » pour contrer cette menace à l’encontre des bâtiments et notamment tout au long de leur cycle de vie, dont leur mutation. Voici deux mesures concernant les ventes immobilières qui font partie intégrante de ce plan d’action ambitieux pour faire face au risque RGA, qui comporte une dimension sociale et technique ainsi qu’un objectif majeur, celui de déclencher une mobilisation publique d’envergure.

Etat des risques et RGA : une meilleure prise en compte du risque RGA lors d’une vente

Le rapport sur le RGA disponible en ligne en ce mois d’octobre 2023 alerte sur le manque de transparence au regard du risque RGA dans le formulaire d’état des risques transmis lors d’une vente. En effet, lorsqu’un bien à vendre est situé au sein d’une zone géographique à risque RGA fort, cette information ne figure pas systématiquement sur l’état des risques remis lors de sa vente.

En effet, la mention du risque argile sur l’état des risques est conditionnée par l’existence dans le périmètre du bien d’un plan de prévention des risques RGA ou par la survenue d’un sinistré passé et indemnisé à ce titre au sein du bien mise en vente. Or, plus aucun PPR RGA n’est établi à l’heure actuelle et ceux existants, très peu nombreux et peu significatifs au regard de la situation actuelle, ne bénéficient d’aucune mise à jour. Il en résulte que la plupart des acquéreurs restent dans l’ignorance concernant le risque argile.

Face à cette problématique, le rapport récent sur le phénomène de retrait-gonflement des argiles recommande :

• la mention obligatoire de toute présence de risque RGA fort dans l’état des risques d’une vente, une exigence qui oblige à modifier l’article L.125-5 du Code de l’environnement ;

• l’ajout des données des assureurs sur la sinistralité RGA au sein de la carte interactive du site Géorisques consacrée au risque RGA et administrée par le Bureau des recherches géologiques et minières (BRGM).

Diagnostic RGA : un nouveau diagnostic dans le dossier de diagnostic technique de vente ?

Selon le rapport sur le RGA, il faut informer encore davantage les acquéreurs sur le phénomène de retrait-gonflement des argiles, et ce, par la mise en place d’un nouveau diagnostic immobilier de vente : le diagnostic RGA. Celui-ci serait facultatif et se déclinerait en deux modèles : un diagnostic exhaustif et un autre simplifié. Le diagnostic RGA plus complet serait mis en œuvre lors de la vente d’un bien ayant déjà un passif concernant le risque RGA ou étant entouré par des biens ayant subi des dommages causés par ce phénomène et qui plus est, évoluant dans un marché immobilier local qui a perdu la confiance des acheteurs.

Cet « audit global » exigerait une investigation approfondie du bien pour détecter et évaluer toute présence de fissure due au RGA. Une étude géotechnique compléterait l’expertise, à moins que celle-ci n’ait déjà été effectuée. Le diagnostic RGA dans sa version « allégée » se contenterait de réaliser un état des lieux de l’environnement du bien et il aboutirait à la préconisation d’actions préventives horizontales, économiques et permettant au bien d’être moins vulnérable. Ces deux diagnostics RGA aboutiraient à un label si le bien est exposé à un risque RGA faible et s’il n’a pas été endommagé par le phénomène de rétractation-gonflement des sols argileux. Ce label les démarquerait sur le marché immobilier, augmenterait leur valeur et tranquilliserait les acquéreurs.